Propiedad Horizontal: acuerdos que necesitan escritura
En una comunidad de propietarios se adoptan acuerdos casi a diario: obras, reformas, usos, derramas, instalación de servicios… Sin embargo, no basta con votar en junta para que determinadas decisiones sean válidas y plenamente eficaces.
Algunos acuerdos solo producen efectos si se formalizan en escritura pública y, en muchos casos, solo si se inscriben en el Registro de la Propiedad.
A continuación explicamos qué acuerdos requieren escritura, qué mayorías son necesarias y por qué conviene documentarlos adecuadamente.
1. Modificación de estatutos
Los estatutos regulan el uso del edificio, las actividades permitidas, el reparto de gastos o las limitaciones de uso.
Su modificación exige normalmente unanimidad y, para que sea oponible a terceros y a futuros propietarios, debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
2. División o agregación de elementos privativos
Hablamos de operaciones como:
- dividir un piso en dos,
- unificar locales,
- ampliar una vivienda utilizando parte de un anejo,
- unir trasteros o plazas de garaje.
Estas actuaciones modifican la configuración del edificio, el título constitutivo y las cuotas de participación, por lo que requieren:
- unanimidad,
- escritura pública,
- inscripción registral.
3. Cambios de uso (por ejemplo, de local a vivienda, o viceversa)
Muy habituales en edificios antiguos o en zonas con demanda de vivienda.
El cambio de uso puede implicar:
- modificación del título constitutivo,
- alteración de elementos comunes,
- impacto en estatutos.
Por ello suele requerir acuerdo de la comunidad, escritura notarial y, si altera la descripción registral del inmueble, su inscripción.
Además, debe acreditarse la compatibilidad urbanística.
4. Obras estructurales y alteración de elementos comunes
No se trata de reformas interiores ordinarias, sino de intervenciones que afectan a:
- estructura,
- muros de carga,
- forjados,
- fachadas,
- cubiertas,
- terrazas de uso privativo integradas en la envolvente.
Dependiendo de la obra, pueden exigir mayoría reforzada o unanimidad, pero siempre que afecten al título constitutivo o modifiquen elementos comunes de forma relevante, será necesaria escritura.
5. Modificación de cuotas de participación
Las cuotas determinan:
- la participación en elementos comunes,
- el porcentaje de gastos,
- el valor relativo de cada elemento privativo.
Su modificación requiere unanimidad, escritura notarial e inscripción, ya que altera la estructura jurídica del edificio.
6. Instalación de puntos de recarga y elementos energéticos
La instalación individual de un punto de recarga no exige acuerdo (solo comunicación previa).
Pero la instalación comunitaria, la afectación de zonas comunes o la incorporación de sistemas energéticos que alteren el uso del edificio sí pueden requerir acuerdo reforzado y escritura, dependiendo de su impacto.
7. ¿Por qué conviene inscribir estos acuerdos?
Aunque algunos acuerdos pueden producir efectos entre propietarios sin inscripción, lo cierto es que:
- no vinculan a terceros si no están inscritos,
- dificultan transmisiones y ventas,
- pueden generar conflictos o interpretaciones contradictorias,
- no reflejan la realidad del edificio en el Registro de la Propiedad.
La inscripción aporta publicidad jurídica, seguridad y estabilidad.
8. El papel del notario
El notario interviene para:
- comprobar la legalidad del acuerdo y la mayoría exigida,
- evitar acuerdos nulos o impugnables,
- adecuar la escritura al título constitutivo,
- garantizar claridad y seguridad jurídica,
- facilitar la inscripción registral.
La escritura pública protege a la comunidad y a los propietarios frente a futuros conflictos.
Conclusión
No todos los acuerdos de la comunidad pueden resolverse con una votación y un acta.
Cuando afectan a la configuración del edificio, a los estatutos o a elementos comunes, la escritura pública y su inscripción son esenciales para garantizar validez, claridad y seguridad.
Notaría Martínez del Moral – Santa Cruz de Tenerife
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