No basta con votar: cuando un acuerdo de la comunidad no produce efectos reales
En muchas comunidades de propietarios existe la convicción de que, si un acuerdo se aprueba en junta y consta en el acta, el asunto queda definitivamente resuelto.
Sin embargo, la práctica demuestra que numerosos acuerdos correctamente votados no producen efectos jurídicos reales si no se documentan de forma adecuada.
En propiedad horizontal, el acuerdo es solo el punto de partida. La eficacia jurídica llega después.
El error más frecuente: confundir el acta con la eficacia jurídica
El acta de la junta acredita lo ocurrido: quién asistió, qué se votó y con qué mayoría.
Pero el acta, por sí sola:
– no modifica el Registro de la Propiedad,
– no vincula a terceros adquirentes,
– no acompaña jurídicamente al inmueble en una venta o herencia,
– no altera la configuración registral del edificio.
Es decir, el acta documenta la voluntad, pero no siempre produce efectos frente a terceros.
Cuando el problema aparece… ya es tarde
La falta de formalización notarial suele manifestarse tiempo después, cuando nadie lo esperaba.
Situaciones habituales en la práctica:
– una compraventa que se bloquea porque el Registro no refleja el acuerdo aprobado,
– una herencia con discrepancias entre la realidad física y la descripción registral,
– una hipoteca denegada por discordancia entre el título y el Registro,
– un comprador que no queda vinculado a un acuerdo comunitario no inscrito,
– conflictos entre propietarios antiguos y nuevos sobre derechos o usos.
En todos estos casos, el acuerdo existía… pero no era jurídicamente operativo.
El Registro no presume: solo publica lo que accede legalmente
El Registro de la Propiedad no tiene conocimiento de lo que se debate o se vota en las juntas de propietarios.
Solo refleja aquello que accede a él mediante título formalmente válido, normalmente una escritura pública.
Por eso:
– lo no inscrito no perjudica a terceros,
– lo no documentado no genera seguridad,
– lo no formalizado puede quedar sin efecto práctico.
La realidad jurídica del edificio es la que consta en el Registro, no la que figura únicamente en un acta.
Por qué la escritura no es un simple formalismo
La escritura pública no se limita a “pasar a limpio” un acuerdo.
Cumple funciones esenciales:
– control de legalidad del acuerdo adoptado,
– verificación de mayorías exigidas por la ley,
– adecuación al título constitutivo y a la normativa vigente,
– redacción clara y ejecutable,
– posibilidad de inscripción registral.
Sin esta fase, el acuerdo queda incompleto desde el punto de vista jurídico.
El papel preventivo del notario
La intervención notarial no debe entenderse como una solución a problemas ya creados, sino como una herramienta preventiva.
Documentar correctamente un acuerdo:
– evita conflictos futuros,
– facilita transmisiones, herencias y financiaciones,
– aporta estabilidad a la comunidad,
– protege tanto a propietarios actuales como futuros.
En propiedad horizontal, la prevención es siempre más eficaz que la corrección posterior.
Conclusión
En una comunidad de propietarios, votar es necesario, pero no siempre suficiente.
Cuando un acuerdo afecta a derechos, cuotas o a la configuración jurídica del edificio, la eficacia real solo llega con su correcta documentación.
La seguridad jurídica no termina en la junta: empieza cuando el acuerdo se formaliza correctamente.
Notaría Martínez del Moral – Santa Cruz de Tenerife
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