El acta que nadie espera: cómo funciona el Acta de Presencia en Conflictos Inmobiliarios
Las situaciones problemáticas en viviendas —desperfectos, entregas defectuosas, obras molestas, ruidos continuos o incumplimientos contractuales— suelen generar discusiones difíciles de probar.
En estos casos, el acta de presencia permite documentar hechos de forma objetiva y con valor probatorio, evitando disputas futuras y reforzando la seguridad jurídica.
¿Qué es un acta de presencia?
Es un instrumento de fe pública notarial mediante el cual el notario presencia y describe un hecho, sin emitir opiniones ni juicios.
Su función es dejar constancia exacta, objetiva y verificable de lo que ocurre en un lugar, en una fecha concreta y tal como se observa en ese momento.
No se trata de “demostrar” nada, sino de acreditar un estado, una situación o un comportamiento.
¿Cuándo se utiliza en el ámbito inmobiliario?
El acta de presencia es especialmente útil en conflictos, entregas o desacuerdos relacionados con viviendas, locales o edificios.
Algunos ejemplos muy habituales son:
1. Entrega de vivienda o local
- Estado real del inmueble.
- Daños, defectos o elementos pendientes.
- Faltas de limpieza o de equipamiento pactado.
2. Desperfectos o daños continuados
- Humedades, grietas, filtraciones o vicios ocultos.
- Elementos comunes deteriorados.
- Instalaciones defectuosas.
3. Ruidos, obras y molestias persistentes
- Obras fuera de horario.
- Actividades molestas de locales comerciales.
- Ruidos continuos que afectan a la convivencia.
4. Incumplimientos contractuales
- Arrendamientos con daños.
- Entregas fuera de plazo.
- Problemas con suministros o cargas previas.
¿Por qué es útil un acta de presencia?
Porque la constatación notarial aporta:
✔ Objetividad
El notario describe únicamente lo que ve, oye o comprueba, sin interpretar.
✔ Valor probatorio reforzado
Tiene eficacia plena en procesos judiciales, reclamaciones o negociaciones.
✔ Seguridad jurídica
Las partes cuentan con un documento neutral que reduce disputas posteriores.
✔ Prevención de conflictos
Muchas reclamaciones se resuelven por la sola existencia del acta.
¿Cómo se desarrolla el acta?
- El interesado solicita la intervención: indicando lugar y motivo.
- El notario se desplaza o recibe en la notaría según el caso.
- Constata personalmente los hechos tal como se producen.
- Redacta un acta detallada, con fotografías si procede.
- Autoriza el documento, que queda incorporado al protocolo notarial.
¿Es necesario avisar a la otra parte?
No siempre.
El acta de presencia puede realizarse:
- Con la otra parte presente, o
- Sin avisar, si el objetivo es dejar constancia de un hecho que debe documentarse tal cual ocurre.
En cualquier caso, el notario actúa siempre con neutralidad.
Conclusión
El acta de presencia es una herramienta muy eficaz para documentar situaciones inmobiliarias complejas. Sirve para acreditar hechos, prevenir conflictos y reforzar la seguridad jurídica en entregas, desperfectos, obras o ruidos.
Notaría Martínez del Moral – Santa Cruz de Tenerife
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