Firmar no basta: por qué las arras mal hechas no te protegen
Cuando se va a comprar una vivienda, es habitual firmar un contrato de arras para reservar el inmueble y fijar condiciones antes de la escritura.
Sin embargo, muchas arras están redactadas sin precisión jurídica, y eso provoca conflictos, pérdidas económicas y reclamaciones que podrían evitarse.
Comprender qué tipo de arras se firma es esencial para saber qué derechos y obligaciones nacen para ambas partes.
1. ¿Qué son exactamente las arras?
Las arras son una cantidad de dinero entregada por el comprador al vendedor para “asegurar” la compraventa.
Pero el efecto jurídico de esas arras cambia completamente según cómo se redacten.
El Código Civil distingue tres modalidades tradicionales:
2. Arras confirmatorias
Son las más básicas.
Sirven simplemente como prueba de que existe un contrato de compraventa y como anticipo del precio.
- Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización de daños.
- No permiten resolver el contrato automáticamente perdiendo o devolviendo el dinero.
La mayoría de los conflictos vienen de firmar arras que “parecen” penitenciales, pero en realidad solo son confirmatorias porque no se dice lo contrario.
3. Arras penitenciales
Son las más conocidas.
Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, pero con consecuencias claras:
- El comprador pierde las arras si no quiere seguir.
- El vendedor debe devolverlas duplicadas si es él quien desiste.
Para que sean válidas, deben pactarse expresamente como penitenciales o “arras de desistimiento”.
Si no está muy claro en el contrato, se interpretarán como confirmatorias.
4. Arras mixtas
Combinan elementos de las dos anteriores.
Pueden:
- reforzar el compromiso de compra,
- permitir indemnizaciones específicas,
- o fijar penalizaciones distintas al doble de las arras.
Solo funcionan bien si la redacción es muy precisa, porque mezclan efectos jurídicos diferentes.
5. ¿Por qué unas arras mal redactadas no te protegen?
Porque el tipo de arras no depende del nombre que les pongas, sino de su contenido.
Si el contrato no distingue claramente la modalidad:
- puede declararse nula la cláusula,
- puede interpretarse como arras confirmatorias aunque ambas partes creyeran lo contrario,
- o puede obligar a cumplir el contrato cuando una parte pretendía poder desistir.
Una redacción poco precisa también puede causar problemas en:
- plazos,
- condiciones de entrega,
- responsabilidades ante daños o deudas del vendedor,
- y consecuencias si el préstamo hipotecario no se obtiene.
6. ¿Cuándo conviene asesorarse antes de firmar arras?
- Cuando el comprador depende de financiación.
- Cuando la vivienda tiene cargas, obras pendientes o deudas.
- Cuando se pactan penalizaciones o compensaciones complejas.
- Cuando las partes quieren libertad para desistir sin litigios.
- Cuando se firma entre particulares sin intervención profesional.
Las arras son un documento sencillo, pero sus efectos jurídicos no lo son.
Notaría Martínez del Moral – Santa Cruz de Tenerife
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