Modificar un alquiler tras la compra: lo que el propietario puede y no puede hacer
1. Introducción
Comprar una vivienda arrendada no solo implica subrogarse como arrendador, sino respetar un contrato que ya existe.
Una de las principales fuentes de conflicto surge cuando el nuevo propietario intenta modificar condiciones sin base legal.
Si quieres entender primero cómo funciona la subrogación del comprador como arrendador, puedes leer esta entrada: Comprar una vivienda arrendada: subrogación y límites reales del comprador.
2. ¿Puede el nuevo propietario cambiar el contrato?
Respuesta clara: no de forma unilateral.
El contrato de arrendamiento sigue siendo válido en los mismos términos en que fue pactado, y el comprador queda vinculado a él.
3. Modificaciones que requieren acuerdo del arrendatario
Solo pueden realizarse si existe consentimiento expreso del inquilino, por ejemplo:
- modificación de la renta,
- cambio de duración o prórrogas,
- alteración del uso pactado,
- introducción de nuevas obligaciones,
- renuncia a derechos legalmente reconocidos.
Sin acuerdo, no hay modificación válida.
4. Supuestos legales en los que sí puede actuarse
Existen determinados supuestos previstos por la ley que permiten al propietario actuar, pero siempre de forma tasada:
– recuperación del inmueble para uso propio en los casos legalmente previstos,
– actualización de renta conforme a índice aplicable,
– resolución por incumplimientos graves del arrendatario,
– extinción por vencimiento cuando no procede prórroga legal.
Fuera de estos supuestos, no cabe actuación unilateral.
5. Errores frecuentes tras la compraventa
Muy habituales en la práctica:
– pensar que el cambio de propietario “reinicia” el contrato,
– intentar imponer nuevas condiciones tras la firma,
– no distinguir entre voluntad del propietario y habilitación legal,
– confiar en acuerdos verbales sin respaldo documental.
6. Importancia del asesoramiento previo
Antes de comprar o de intentar modificar un alquiler, conviene:
- analizar el contrato vigente,
- verificar su duración real y prórrogas,
- comprobar si existen causas legales de modificación o extinción,
- valorar las consecuencias económicas y jurídicas.
Conclusión
La compraventa no vacía de contenido el contrato de arrendamiento.
Cualquier modificación exige acuerdo con el arrendatario o encaje exacto en los supuestos legales.
El desconocimiento de estos límites es una de las principales causas de litigios posteriores.
Notaría Martínez del Moral – Santa Cruz de Tenerife
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