Novación o subrogación hipotecaria: diferencias, ventajas y cuándo conviene cada una
Renegociar las condiciones de una hipoteca es más común de lo que parece: cambios en los tipos de interés, nuevas ofertas bancarias o necesidades personales hacen que muchos propietarios se planteen mejorar su préstamo hipotecario mediante dos herramientas jurídicas: la novación y la subrogación.
Conocer la diferencia entre ambas es fundamental para decidir correctamente, evitar costes innecesarios y aprovechar al máximo la protección que otorga la normativa vigente.
1. ¿Qué es una novación hipotecaria?
La novación consiste en renegociar la hipoteca con el mismo banco con el que ya tienes el préstamo.
Permite modificar aspectos como:
- el tipo de interés (fijo ↔ variable),
- el plazo de amortización,
- el sistema de revisión,
- la periodicidad de pagos,
- comisiones o cláusulas concretas.
Ventajas:
- Trámite ágil.
- Menor coste registral.
- No requiere cambiar de banco.
- Puede ser suficiente si tu banco mejora condiciones.
Limitación principal:
Solo es posible si tu banco acepta renegociar.
2. ¿Qué es una subrogación hipotecaria?
La subrogación por cambio de acreedor consiste en llevarte la hipoteca a otro banco.
El nuevo banco “se queda” con el préstamo ofreciendo mejores condiciones: menor TIN/TAE, tipo fijo, reducción de comisiones, etc.
Ventajas:
- Fomenta la competencia entre bancos.
- Puede suponer un ahorro importante.
- Permite eliminar ciertas comisiones o revisar cláusulas.
- Muy útil cuando otro banco presenta una oferta mucho más atractiva.
Efecto práctico:
La subrogación puede cambiar de forma notable el coste total de la hipoteca.
3. Obligaciones legales que protegen al consumidor (Ley 5/2019)
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario impone garantías obligatorias:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada)
- FIAE (Advertencias Estandarizadas)
- Comparación transparente entre ofertas.
- Acta previa notarial obligatoria, gratuita para el cliente.
- Plazo mínimo de 10 días para estudiar las condiciones.
- Revisión detallada de todas las cláusulas.
Estas medidas garantizan que el consumidor entiende el contenido económico y jurídico del préstamo.
4. ¿Cuánto cuesta una novación y una subrogación?
Los gastos varían, pero en general:
Novación
- Arancel notarial: reducido.
- Registro de la Propiedad: solo por la modificación.
- Comisión de novación: si existe, suele ser pequeña o inexistente.
Subrogación
- Arancel notarial y registral: algo superiores por cambiar de acreedor.
- Comisión de subrogación: muchos bancos ya no la aplican.
- Gastos tras la Ley 5/2019: los asume el banco (notaría, registro, gestoría).
5. ¿Cuándo conviene una novación y cuándo una subrogación?
Novación (mismo banco):
- Tu banco iguala o mejora la oferta externa.
- Quieres rapidez y menos trámites.
- Buscas ajustar plazos o condiciones internas.
Subrogación (cambiar de banco):
- Otro banco ofrece una TAE significativamente inferior.
- Buscas cambiar a tipo fijo por estabilidad.
- Quieres eliminar comisiones o cláusulas que tu banco no negocia.
- Necesitas mejorar condiciones de forma sustancial.
6. El papel del notario
El notario interviene para:
- Explicar las condiciones del préstamo.
- Garantizar la comparabilidad entre ofertas.
- Verificar la transparencia del proceso.
- Autorizar el acta previa sin coste para el cliente.
- Asegurar que la escritura cumple la normativa y tu elección es informada.
El asesoramiento notarial es una garantía esencial de seguridad jurídica.
7. Errores habituales al mejorar la hipoteca
- Pensar que “cambiar de banco es complicado”.
- Comparar solo la cuota mensual sin revisar la TAE.
- No analizar compensaciones por amortización anticipada.
- Firmar sin asesoramiento previo.
- Dejarse llevar por campañas comerciales sin revisar el detalle del contrato.
8. Conclusión
Tanto la novación como la subrogación son herramientas eficaces para mejorar tu hipoteca.
Elegir correctamente depende de tus necesidades y de la oferta real del mercado.
La intervención notarial aporta transparencia, seguridad y tranquilidad en un asunto que afecta directamente a tu economía.
Notaría Martínez del Moral – Santa Cruz de Tenerife
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