Una vivienda puede pertenecer a una persona y, al mismo tiempo, ser utilizada por otra con pleno respaldo jurídico.
Es lo que ocurre cuando el pleno dominio se divide entre la nuda propiedad y el usufructo.
Esta situación es frecuente en herencias, donaciones y operaciones en las que alguien transmite la propiedad de un inmueble, pero se reserva el derecho a seguir viviendo en él.
El reparto parece sencillo hasta que surge una pregunta práctica: ¿quién puede alquilar, vender, hacer obras o decidir sobre la vivienda?
La respuesta depende del derecho que conserva cada persona y de lo establecido al constituir el usufructo.
1. Una vivienda, dos derechos distintos
El usufructuario tiene derecho a usar y disfrutar el inmueble. Puede residir en él y obtener sus rendimientos, pero debe conservar su forma y sustancia, salvo que la ley o el título constitutivo permitan otra cosa.
El nudo propietario conserva la propiedad, aunque mientras exista el usufructo no puede utilizar la vivienda ni privar al usufructuario de su disfrute.
Cuando ambos derechos se reúnen en una misma persona, existe pleno dominio:
– Nuda propiedad: titularidad del inmueble.
– Usufructo: derecho de uso y disfrute.
– Pleno dominio: suma de ambos derechos.
Por ejemplo, una persona puede transmitir la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo vitalicio. Deja de ser titular del pleno dominio, pero puede continuar viviendo en ella durante toda su vida.
2. Qué puede hacer el usufructuario
El usufructuario no es un simple ocupante. Su derecho le permite aprovechar la vivienda y percibir los rendimientos que produzca.
Por regla general, puede:
– vivir en el inmueble,
– ceder su uso,
– alquilarlo y cobrar las rentas,
– transmitir su propio derecho de usufructo.
Estas facultades pueden estar condicionadas por lo establecido al constituir el usufructo.
Además, quien alquila una vivienda como usufructuario debe tener presente que, con carácter general, el arrendamiento termina cuando se extingue el usufructo.
Lo que el usufructuario no puede hacer por sí solo es vender el pleno dominio, porque la nuda propiedad pertenece a otra persona.
3. Qué puede hacer el nudo propietario
El nudo propietario puede vender, donar o transmitir su derecho sin necesidad de que desaparezca previamente el usufructo.
Sin embargo, quien lo adquiera recibirá la nuda propiedad gravada con ese usufructo. La transmisión no permite desalojar al usufructuario ni reducir las facultades que le correspondan.
Si se quiere vender la vivienda libre de usufructo, será necesaria la intervención de ambos titulares:
– el nudo propietario transmite la nuda propiedad,
– el usufructuario transmite o renuncia a su derecho,
– y el comprador adquiere el pleno dominio.
Por eso, antes de anunciar o negociar la venta de un inmueble, conviene comprobar qué derecho figura inscrito a nombre de cada persona.
4. Los gastos no se reparten siempre de la misma manera
Uno de los conflictos más habituales consiste en dar por hecho que todos los gastos corresponden al propietario o, por el contrario, a quien utiliza la vivienda.
El primer documento que debe consultarse es el título constitutivo del usufructo. Si no contiene una regulación suficiente, el Código Civil establece, con carácter general:
– las reparaciones ordinarias derivadas del uso natural corresponden al usufructuario,
– las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario,
– las cargas y contribuciones anuales recaen sobre el usufructuario,
– las contribuciones impuestas directamente sobre el capital corresponden al propietario.
En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la existencia de un derecho real de usufructo determina, con carácter general, que el usufructuario sea el sujeto pasivo.
Las cuotas de comunidad requieren una precisión adicional: frente a la comunidad de propietarios, la obligación legal de contribuir a los gastos generales corresponde al propietario. La distribución interna entre nudo propietario y usufructuario puede depender del título constitutivo y de la naturaleza concreta del gasto.
Una derrama, por tanto, no corresponde automáticamente a uno u otro solo por llamarse “extraordinaria”. Hay que comprobar qué actuación financia y qué se acordó al constituir el usufructo.
5. Cómo se extingue el usufructo
El usufructo no tiene por qué durar indefinidamente. Puede extinguirse, entre otras causas:
– por fallecimiento del usufructuario, cuando es vitalicio,
– por vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición prevista,
– por renuncia del usufructuario,
– por pérdida total del bien,
– por reunirse el usufructo y la nuda propiedad en una misma persona.
Cuando el usufructo se extingue y la nuda propiedad absorbe el derecho de disfrute, se produce la consolidación del pleno dominio.
Ahora bien, que el usufructo haya terminado no significa que el Registro de la Propiedad se actualice por sí solo. Será necesario acreditar la causa de extinción, cumplir las obligaciones fiscales que procedan y tramitar la correspondiente cancelación registral.
6. Antes de constituir o transmitir estos derechos
La nuda propiedad y el usufructo ofrecen soluciones útiles para organizar una herencia, realizar una donación o transmitir un inmueble sin perder inmediatamente su uso.
Pero la escritura debe prever con claridad:
– si el usufructo es vitalicio o temporal,
– qué inmueble o parte de él comprende,
– si existen varios usufructuarios y cómo se suceden,
– cómo se distribuyen los gastos,
– qué facultades y limitaciones se establecen,
– qué consecuencias fiscales tendrá la operación y su futura extinción.
Una redacción precisa evita que años después surjan conflictos sobre quién puede ocupar, alquilar, vender o asumir una reparación.
7. Conclusión
La nuda propiedad y el usufructo recaen sobre un mismo inmueble, pero atribuyen facultades diferentes.
El usufructuario utiliza y disfruta la vivienda; el nudo propietario conserva la titularidad; y ninguno puede disponer por sí solo de un pleno dominio que está dividido.
Conocer esa diferencia antes de firmar permite organizar mejor la operación, repartir correctamente las obligaciones y evitar que una solución pensada para proteger a la familia se convierta en una fuente de incertidumbre.
Notaría Martínez del Moral – Santa Cruz de Tenerife
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